Häufige Fragen
zum Notartermin.

Das Grundbuch zeichnet auf, wem ein Grundstück gehört und welche Belastungen darauf liegen. Nur wer Eigentümer ist, kann eingetragen werden. Es gibt zwei Wege Eigentümer zu werden:

1. Kaufvertrag: Sie erwerben das Grundstück ganz oder teilweise – die Person wird dann als Eigentümer eingetragen.

2. Übergabevertrag: Sie erhalten das Grundstück als Schenkung – steuerliche Konsequenzen sollten vorab mit einem Steuerberater besprochen werden.

Grundsätzlich ist jede Übertragung unter dem tatsächlichen Wert eine Schenkung – auch ein symbolischer Kaufpreis von 1 €. Sie können die Schenkungssteuer dadurch nicht umgehen.

Beispiel: Bob hat ein Haus im Wert von 500.000 €. Verkauft er es für 200.000 €, so ist die Differenz (300.000 €) eine Schenkung. Es gibt Steuerfreibeträge für Schenkungen: 400.000€ an Kinder, 500.000€ an Ehegatten und 20.000€ an Dritte. Werden diese überschritten fällt Schenkungssteuer an. Für persönliche steuerliche Beratung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.

Nein. Das Landgericht Offenburg hat in einem Urteil vom 20.02.2025 entschieden, dass der Notar nicht verpflichtet ist, die Rechnung nach einer Schätzung anzupassen – da die Schätzung darauf zurückzuführen ist, dass die Vertragsbeteiligten ihrer Mitwirkungspflicht gemäß § 95 Satz 1 GNotKG nicht nachgekommen sind.

Das Urteil finden Sie zum Download im Abschnitt Informationsmaterial.

Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauch sind sogennante beschränkt persönliche Dienstbarkeiten und bringen Ihre eigenen Vor- und Nachteile mit sich. Ein pauschal "überlegenes" Recht gibt es nicht. Der zentrale Unterschied liegt im Umfang der Nutzungsbefugnis.

Ein Wohnrecht (§ 1093 BGB) gibt dem Wohnberechtigten nur das Recht das Objekt zu Wohnzwecken zu nutzen (einschließlich Familie oder Pflegepersonen). Eine Vermietung durch den Wohnberechtigten ist nicht möglich. Der Vorteil: Der Wohnberechtigte muss nur die gewöhnlichen Nebenkosten, die auch ein Mieter haben würde. Außerdem ist das Wohnrecht NICHT pfändbar, es kann also nicht für Sozialleistungen in Anspruch genommen werden.

Ein Nießbrauch (§ 1030 BGB) hingegen gibt dem Nießbrauchsberechtigten die Möglichkeit das Objekt zu vermieten und auch die Mieteinnahmen zu behalten. Er halt also mehr als nur ein Selbstnutzungsrecht. Aus wirtschaftlicher Sicht tritt der Nießbrauchsberechtigte an die Stelle des Eigentümers. Der Nießbrauchsberechtigte muss außer den Nebenkosten, aber auch die Instandhaltungskosten und ist für alle öffentlichen und privaten Lasten (z.B. Grundsteuer oder Gebäudeversicherung) verantwortlich. Gegenüber dem Wohnrecht ist das Nießbrauchsrecht pfändbar, es kann also verlangt werden, dass das Objekt vermietet wird um Sozialleistungen zu bezahlen oder eine fiktive Miete auf Sozialleistungen angerechtet wird.

Die Faustregel

• Wohnrecht = „Ich darf dort wohnen.“
• Nießbrauch = „Ich darf die Sache nutzen und daraus Einnahmen erzielen – als wäre ich (fast) Eigentümer.“

Das Nießbrauch ist ein deutlich "stärkeres" Recht, bringt aber entsprechend auch mehr Verantwortung und Pflichten mit sich.

Übernimmt eine Person über Jahre hinweg die Raten für ein Darlehen, bei dem er nicht Darlehensnehmer ist, und das auf dem Haus lastet welches ihm später übertragen wird handeld es sich trotzdem um eine Schenkung. Die frühere Ratenzahlung und die spätere Grundstücksübertragung sind zwei getrennte Rechtsvorgänge, die rechtlich nicht automatisch miteinander verrechnet werden.

Jede Zuwendung wird grundsätzlich für sich betrachtet – frühere Leistungen wirken nur dann als Gegenleistung für ein späteres Geschäft, wenn zwischen den Beteiligten eine entsprechende rechtliche Vereinbarung, zum Zeitpunkt der früheren Leistung, bestand.

Anders ist es, wenn die Person Darlehensnehmer ist. Zahlt die Person auf ein gemeinsam aufgenommenes Darlehen, liegt darin keine Schenkung an den anderen Schuldner, weil auf eigene Verbindlichkeiten geleistet wird (BFH, Urteil vom 17.12.2019, VII R 18/17).

Anrechnungsfähig auf den schenkungsteuerlichen Wert der jetzigen Übertragung ist grundsätzlich nur eine Gegenleistung, die im Zusammenhang mit diesem Übertragungsvorgang steht z.B. die Übernahme einer Restdarlehensschuld (BFH, Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24). Diese Aufteilung betrifft jedoch ausschließlich eine im Übertragungszeitpunkt noch offene Schuld – nicht bereits in der Vergangenheit getilgte Raten.

Wer erreichen möchte, dass frühere Zahlungen auf eine künftige Übertragung angerechnet werden, muss dies vertraglich absichern – etwa durch eine von Anfang an dokumentierte Vereinbarung. Fehlt eine solche Abrede, bewerten Finanzverwaltung und Rechtsprechung informelle, freiwillige Unterstützungsleistungen aus der Vergangenheit nicht als Gegenleistung für eine spätere Grundstücksschenkung. Die Übertragung bleibt dann – vorbehaltlich einer aktuell übernommenen Restschuld – eine Schenkung im vollen Wert.

Der Verkehrswert kann in Bodenwert und Gebäudewert (bei bebauten Grundstücken) unterschieden werden.

Für den Bodenwert gilt: Größe des Grundstücks (m²) * Bodenrichtwert (€/m²). Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss aufgrund historischer Verkaufswerte berechnet und sind auf Bodenrichtwerte Sachsen (BORIS) öffentlich zugänglich. Einen Link zu BORIS finden Sie im Abschnitt Wertermittlung.

Der Gebäudewert wird ebenfalls anhand historischer Daten berechnet. Dafür benutzen wir Wertermittlungstabelle der Bayrischen Notarkasse. Die Tabelle finden Sie als Download und als Online-Rechner im Bereich Wertermittlung verlinkt.

Die Summe aus Bodenwert und Gebäudewert bildet den Verkehrswert.